Доля бездомных
Покупатели квартир в домах, которые построенны девелопером-банкротом, могут рассчитывать на получение жилья. В Госдуме для решения этой задачи предложено вводить специальную процедуру банкротства для строительных корпораций. После этого решение проблемы "невезучих" дольщиков может перекладываться на плечи местных властей.
Проблема
В результате финансового кризиса одним из наиболее ощутимых ударов получил рынок недвижимости. Цены на жильё сильно упали, и многие девелоперы оказались на грани банкротства, либо просто обанкротились. Появились случаи мошенничества.
Всё это усугубило проблемы обманутых дольщиков. Как сказал министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в настоящее время по всей России число таких дольщиков составляет не менее 53 тысяч. В случаях банкротства застройщиков все их активы вместе с имуществом зачастую оказываются распределенными между кредиторами без учёта каких-либо интересов дольщиков.
Весною прошлого года Госдума уже рассматривала поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот законопроект предлагал затвердить норму вполне определённого договора, на основе которого должны были строиться отношения между девелоперами и дольщиками. За попытки уклонения от заключения такого договора предполагали взимание штрафа: с должностных лиц - в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей, а с юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Реакция властей
Судьба этих поправок неизвестна, но в конце января уже нынешнего года премьер-министр РФ Владимир Путин согласился с необходимостью совершенствовать законодательство в сфере защиты прав участников долевого строительства.
Как заявил премьер-министр: «Государство обязано следить за этими процессами и не допускать обмана людей, не допускать ситуаций, с которыми мы до сих пор сталкиваемся».
При этом Путин отметил, что в данном вопросе очень важно учитывать также, какая цель у человека, который участвует в софинансировании строительства - только в качестве инвестиций, или же для улучшения жилищных условий.
Особенностью нынешнего законопроекта является то, что его ориентировали на сделки по так называемым нестандартным схемам, когда строительными компаниями через фирмы-посредники привлекаются средства граждан. На такие схемы в настоящее время приходится около 90% всех сделок в долевом строительстве. Важная юридическая особенность таких нестандартных схем в том, что при заключении сделки застройщик не имеет абсолютно никакого отношения к деньгам дольщиков. И эта деталь в случае обанкротившегося девелопера практически не даёт дольщикам шансов на возврат своих денег через суд.
Даже если дольщики сумеют представить суду прямые доказательства, которые указывают на их участие в соинвестировании строительства жилья, они смогут встать только в третью очередь кредиторов. И практически шанса получить хотя бы что-нибудь из распроданного имущества компании у таких дольщиков всё равно не останется.
По действующему в настоящее время порядку банкротства дольщики оказываются в безвыходной ситуации. У них нет права заявлять требование на квартиру в доме, который строила компания-банкрот.
Предложения
По новому порядку банкротства девелоперских компаний предполагается возможность передавать дольщикам квартиры. Для этого нужно провести соответствующее решение на собрании кредиторов.
Лицами, которые участвуют в деле о банкротстве застройщика, признаются не только участники самого строительства, но также и исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, который осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.
Чтобы дольщики получили больше шансов для материального удовлетворения своих требований, предлагается признавать притворной сделку с организацией, которая не имеет разрешения на стройку или собственности на землю.
Авторами законопроекта предлагается заставлять суды, при банкротстве застройщика, составлять реестр требований о передаче жилых помещений. Доказательством может стать наличие у дольщиков векселей, предварительных договоров с посредником, инвестдоговоров и т.п.Кроме того, установлена возможность передачи жилья дольщикам при наличии соответствующего решения собрания кредиторов в ходе дела о банкротстве. Однако, дольщики и в таком случае всё равно попадут только в третью очередь кредиторов.
Но если в момент возбуждения дела о банкротстве человек вообще не имел своего жилья, он сможет в приоритетном порядке получить его или соответствующую денежную компенсацию. Подобные же права получат те дольщики, у которых имеется менее 15 кв. метров площади на одного члена семьи.
Безусловно, никакой законопроект не сможет удовлетворить всех инвесторов – ясно, что имущество реально обанкротившейся компании всегда будет в дефиците. Потому авторы документа предлагают давать возможность региональным властям выкупать «недострой», чтобы решить своими силами проблемы дольщиков.
Регионы
Такое решение авторами законопроекта объясняется тем, что местные власти должны нести ответственность за пострадавших дольщиков, потому что в обязанности контрольно-надзорных органов стоит контроль таких строек и возможность оперативного пресечения нарушений.
В то же самое время нужно отметить довольно высокую активность региональных властей в решении проблем обманутых дольщиков уже сейчас, хотя формально субъекты РФ такого права не имеют.
К примеру, обманутые дольщики в Алтайском крае включаются в региональный перечень лиц, которые имеют право на бесплатное получение земельных участков. Также соответствующие поправки в ближайшее время планируется внести в краевой закон.
Положительный опыт некоторых регионов по снижению арендной платы за земли, где расположены проблемные объекты, предполагается реализовывать в государственном масштабе.
Самым проблемным субъектом РФ по этому вопросу считают Москву. В июле 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков обещал премьер-министру Владимиру Путину, ещё до конца 2009 года решить проблемы в столице всех обманутых дольщиков. За неполные четыре года для них в Москве уже было построено 28 домов на более чем 3000 семей.
Другой проблемный регион – Подмосковье – за прошлый год построил более 100 многоэтажных жилых домов для пострадавших от деятельности недобросовестных девелоперов.
Но в настоящее время на повестку дня особенно остро ставится другая проблема дольщиков – долгострой. С ними ситуация с юридической точки зрения гораздо сложнее и безысходнее. В отличие от прямого обмана, при долгострое компании не нарушают закона. Инвесторы не скрываются, права граждан на получение квартир не подвергнуты сомнениям, юридически всё абсолютно чисто. Но оплаченные квартиры дольщиками всё равно не получены.
Не стоит сомневаться, что новый законопроект, который разработан по поручению президента РФ совместно с Минэкономразвития, примут в Госдуме в самом ближайшем времени. Но даже полная реализация этого закона, несомненно, не станет решением всех проблем у обманутых дольщиков.
По мотивам статьи Аркадия Смолина, обозревателя РАПСИ
В результате финансового кризиса одним из наиболее ощутимых ударов получил рынок недвижимости. Цены на жильё сильно упали, и многие девелоперы оказались на грани банкротства, либо просто обанкротились. Появились случаи мошенничества.
Всё это усугубило проблемы обманутых дольщиков. Как сказал министр регионального развития РФ Виктор Басаргин в настоящее время по всей России число таких дольщиков составляет не менее 53 тысяч. В случаях банкротства застройщиков все их активы вместе с имуществом зачастую оказываются распределенными между кредиторами без учёта каких-либо интересов дольщиков.
Весною прошлого года Госдума уже рассматривала поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот законопроект предлагал затвердить норму вполне определённого договора, на основе которого должны были строиться отношения между девелоперами и дольщиками. За попытки уклонения от заключения такого договора предполагали взимание штрафа: с должностных лиц - в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей, а с юридических лиц - от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Реакция властей
Судьба этих поправок неизвестна, но в конце января уже нынешнего года премьер-министр РФ Владимир Путин согласился с необходимостью совершенствовать законодательство в сфере защиты прав участников долевого строительства.
Как заявил премьер-министр: «Государство обязано следить за этими процессами и не допускать обмана людей, не допускать ситуаций, с которыми мы до сих пор сталкиваемся».
При этом Путин отметил, что в данном вопросе очень важно учитывать также, какая цель у человека, который участвует в софинансировании строительства - только в качестве инвестиций, или же для улучшения жилищных условий.
Особенностью нынешнего законопроекта является то, что его ориентировали на сделки по так называемым нестандартным схемам, когда строительными компаниями через фирмы-посредники привлекаются средства граждан. На такие схемы в настоящее время приходится около 90% всех сделок в долевом строительстве. Важная юридическая особенность таких нестандартных схем в том, что при заключении сделки застройщик не имеет абсолютно никакого отношения к деньгам дольщиков. И эта деталь в случае обанкротившегося девелопера практически не даёт дольщикам шансов на возврат своих денег через суд.
Даже если дольщики сумеют представить суду прямые доказательства, которые указывают на их участие в соинвестировании строительства жилья, они смогут встать только в третью очередь кредиторов. И практически шанса получить хотя бы что-нибудь из распроданного имущества компании у таких дольщиков всё равно не останется.
По действующему в настоящее время порядку банкротства дольщики оказываются в безвыходной ситуации. У них нет права заявлять требование на квартиру в доме, который строила компания-банкрот.
Предложения
По новому порядку банкротства девелоперских компаний предполагается возможность передавать дольщикам квартиры. Для этого нужно провести соответствующее решение на собрании кредиторов.
Лицами, которые участвуют в деле о банкротстве застройщика, признаются не только участники самого строительства, но также и исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, который осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.
Чтобы дольщики получили больше шансов для материального удовлетворения своих требований, предлагается признавать притворной сделку с организацией, которая не имеет разрешения на стройку или собственности на землю.
Авторами законопроекта предлагается заставлять суды, при банкротстве застройщика, составлять реестр требований о передаче жилых помещений. Доказательством может стать наличие у дольщиков векселей, предварительных договоров с посредником, инвестдоговоров и т.п.Кроме того, установлена возможность передачи жилья дольщикам при наличии соответствующего решения собрания кредиторов в ходе дела о банкротстве. Однако, дольщики и в таком случае всё равно попадут только в третью очередь кредиторов.
Но если в момент возбуждения дела о банкротстве человек вообще не имел своего жилья, он сможет в приоритетном порядке получить его или соответствующую денежную компенсацию. Подобные же права получат те дольщики, у которых имеется менее 15 кв. метров площади на одного члена семьи.
Безусловно, никакой законопроект не сможет удовлетворить всех инвесторов – ясно, что имущество реально обанкротившейся компании всегда будет в дефиците. Потому авторы документа предлагают давать возможность региональным властям выкупать «недострой», чтобы решить своими силами проблемы дольщиков.
Регионы
Такое решение авторами законопроекта объясняется тем, что местные власти должны нести ответственность за пострадавших дольщиков, потому что в обязанности контрольно-надзорных органов стоит контроль таких строек и возможность оперативного пресечения нарушений.
В то же самое время нужно отметить довольно высокую активность региональных властей в решении проблем обманутых дольщиков уже сейчас, хотя формально субъекты РФ такого права не имеют.
К примеру, обманутые дольщики в Алтайском крае включаются в региональный перечень лиц, которые имеют право на бесплатное получение земельных участков. Также соответствующие поправки в ближайшее время планируется внести в краевой закон.
Положительный опыт некоторых регионов по снижению арендной платы за земли, где расположены проблемные объекты, предполагается реализовывать в государственном масштабе.
Самым проблемным субъектом РФ по этому вопросу считают Москву. В июле 2009 года мэр Москвы Юрий Лужков обещал премьер-министру Владимиру Путину, ещё до конца 2009 года решить проблемы в столице всех обманутых дольщиков. За неполные четыре года для них в Москве уже было построено 28 домов на более чем 3000 семей.
Другой проблемный регион – Подмосковье – за прошлый год построил более 100 многоэтажных жилых домов для пострадавших от деятельности недобросовестных девелоперов.
Но в настоящее время на повестку дня особенно остро ставится другая проблема дольщиков – долгострой. С ними ситуация с юридической точки зрения гораздо сложнее и безысходнее. В отличие от прямого обмана, при долгострое компании не нарушают закона. Инвесторы не скрываются, права граждан на получение квартир не подвергнуты сомнениям, юридически всё абсолютно чисто. Но оплаченные квартиры дольщиками всё равно не получены.
Не стоит сомневаться, что новый законопроект, который разработан по поручению президента РФ совместно с Минэкономразвития, примут в Госдуме в самом ближайшем времени. Но даже полная реализация этого закона, несомненно, не станет решением всех проблем у обманутых дольщиков.
По мотивам статьи Аркадия Смолина, обозревателя РАПСИ
